Что такое ипотека? Лет десять-пятнадцать назад слово «ипотека» знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека или ипотечный кредит. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие человека по определению и осознанию своих возможностей в части приобретения собственного жилья.
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. На сегодняшний день кредитование под залог приобретаемой недвижимости является доминирующей формой жилищного финансирования во всех без исключения развитых странах мира.
Что такое ипотека
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Чтобы сегодня купить квартиру, вы должны располагать денежной суммой, составляющей, как минимум, 10% ее стоимости. Остальную сумму, необходимую для покупки жилья, т.е. ипотечный кредит, вам выдает банк. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь по кредиту, т.е. не выплатите основную сумму долга и проценты по нему. И хотя квартира оформляется сразу в собственность заемщика, вы не имеете права ее продавать, обменивать или сдавать в аренду без согласия банка.
Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок - до 27 лет. Как правило, обеспечением по кредиту выступает только приобретаемая недвижимость, хотя, впрочем, есть и исключения. Подавляющее большинство банков используют только одну схему погашения кредита – ежемесячно равными долями (аннуитет), при этом получается так, что на начальных этапах вы платите в основном за проценты, а на поздних – за основную сумму долга. Этим и объясняется тот факт, что, например, разница между ежемесячными выплатами по 10-летнему кредиту лишь ненамного выше, чем по 27-летнему, так как при значительных периодах пользования кредитом объем месячного взноса приближается к сумме процентов за первый период.
Если в ходе погашения кредита вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме,
банк постарается помочь вам и выработать взаимно приемлемое решение. Однако если эти усилия не дадут результата, вам придется продать жилье и погасить задолженность перед банком, а на оставшиеся от продажи квартиры деньги вы сможете купить себе другое жилье.
С целью поддержания ипотеки как эффективного инструмента обеспечения населения доступным жильем правительство приняло решение о налоговых льготах: все выплаты на погашение кредита не учитываются при расчете суммы подоходного налога.
Подбирать будущую квартиру (или дом) нужно так, чтобы она соответствовала определенным требованиям банка. Например, кредитный совет может не удовлетворить квартира в некоторых новостройках, "старом фонде" или в доме с деревянными перекрытиями. Далее вам предстоит убедиться в юридической "чистоте" жилья и оценить его рыночную стоимость. Для вас и для банка важно, чтобы приобретаемое жилье было "чистым" с юридической точки зрения, а его стоимость соответствовала текущим рыночным ценам. Если найденный вариант удовлетворяет по всем параметрам и вас, и банк, вы заключаете с банком кредитный договор.
С момента государственной регистрации договора вы становитесь собственником жилья.
Первоначальный взнос (ваши собственные средства) вы должны выплатить в день заключения договора купли-продажи и ипотеки наличными. Они поступают на специальный счет в банке или кладутся в депозитарную ячейку.
Как правило, любая программа ипотечного кредитования требует оформления страховых полисов по трем видам услуг: страхование приобретаемой квартиры, страхование права собственности на эту квартиру, а также жизни и трудоспособности заемщика.
Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне в России. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.
Немецкая модель. Также как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (в нашем варианте - жилищно-строительные кооперативы) по аналогии принятой в Германии. В немецкой системе источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная.
Преимущества и недостатки ипотеки
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
На сайтах всех банков, занимающихся ипотечным кредитованием, всегда есть калькуляторы по расчету суммы ипотечного кредита. Чтобы просчитать доступность того или иного вида ипотеки с учетом ваших финансовых возможностей, получите у бухгалтера организации, в которой вы работаете, расчет размера ваших доходов. Только затем можно воспользоваться калькулятором.
Чтобы подобрать оптимальный вариант ипотечного кредита, проанализируйте предложения нескольких банков. На все возникающие вопросы вас подробно могут проконсультировать специалисты «горячей линии» или консультанты по кредитованию выбранного банка. Сравните предлагаемые варианты и удачного Вам выбора.